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Rural real estate in Japan.

不動産の現実とは

地方創生に取り組むにあたり、「地方の過疎化」と「地方の不動産価値への悪影響」は避けては通れない問題である。過去70年間、より良い進学・経済的機会を求めて地方から都市へ流出する若者が増えており、東京・大阪・名古屋を中心とした都市部への人口集中が進んでいる。その結果、日本の地方は苦境に陥っている。雇用機会の減少、高等教育機会の制限、急速に進む地域社会の高齢化を始め、あらゆる要素が地方衰退の悪循環を引き起こしている。多くの若者は地方を離れ、決して戻らない。 過疎化は負のスパイラルをもたらす。学校や病院などの公共サービスは、地方自治体の資金不足で維持が困難になり、地方の不動産の資産価値をさらに低下させてしまう。放置された不動産「空き家」は、都市部を含め日本全国に存在するが、特に地方での増加が著しい。2018年の政府の調査によると、国内の空き家は800万戸以上、つまり日本の不動産の約12.9%が放置されているということになる。納税者の減少と税金滞納放置物件の増加は地方自治体にとって大きな課題であり、地方の財政赤字を招いている。 日本の地方の不動産問題はどれほど深刻なのか?その要因は何なのか?状況を改善するための解決策はあるのだろうか?見てみよう。 地方不動産の負のジレンマ: 日本の地方が抱える不動産のジレンマの深層を理解するには、統計を見るとよい。世界銀行の推定によると、今日日本の都市人口率は92%である。1945年は50%程度だったことを考えると、その差は歴然だ。80年足らずの間に、都市人口に対する地方人口比率は50%から10%未満になった。この変化は社会や産業に大きな影響を及ぼしている。 農業は、都市への人口移動の影響を受ける産業の一つの例だが、とても重要な産業である。若者が都市での生活を選択した結果、2020年には農業従事者の平均年齢は67.8歳になった。若者が畑を耕したくないのは驚くべきことではないかもしれないが、若者の農業離れは深刻な移民不足と相まって、日本の食料自給率に影響を及ぼすだろう。日本の食料自給率は現在37%である。したがって、安定的な輸入を確保しないかぎり、日本は食糧不足のリスクにさらされ続け、持続可能性と国家安全保障の取り組みに支障をきたすことになる。 当然のことながら若い世代にとって、安定したホワイトカラーの仕事、効率的な公共交通網、活気あるナイトライフなど、都市での生活は魅力的な選択肢である。若者がライフスタイルを選択するにあたって、地方は魅力的な対案を出すことができなかったということだ。 相続に着目してみると、地方に住む高齢の不動産所有者が亡くなった場合、相続人が相続対策をしていないことが多く、相続した不動産が放置されることが多い。これは更なる残念な現実を招く。つまり、遠くにある古民家を、遠くに住む親族と新たに共有することになった場合、どうすれば良いのだろうか。よほど価値のある不動産でない限り、日本では残念ながら「何もしない」という答えにたどり着くことが多いのである。 更に問題を複雑化しているのが、日本の相続法である。不動産は廃墟であろうとなかろうと、相続人の利害に関係なく、代々相続されることが多い。その原因の一つは、相続税の納税義務にある。相続人は、被相続人の死亡後10ヶ月以内に相続税を全額納めなければいけない。被相続人が相続税の支払いのために多額の現金を残していない限り、相続人は相当な金額を支払って不要な家を所有するか、売却するか、相続を辞退するかのいずれかを選択しなければならない。 かつては住みやすかったが、今は錆びついたり、陥没したりしてしまった住宅が日本の地方に点在しており、その数は増える一方である。しかし、行政は資金不足のため何もできないことが多い。野村総合研究所は、この傾向が続けば2038年までに日本の全住宅の30%に相当する2200万戸が廃墟になると予測している。この流れを変えることはできるのだろうか。 こちらの記事は、「地方創生」をテーマにしたシリーズの第2回目です(全6回)。本記事と合わせて、パルテノンジャパンの新しい公式ポッドキャスト「Japan…